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서울시는 구체적인 '용적거래 실행모델'을 개발해 연내 시범 사업지를 선정할 계획이다. 문화재 보호나 경관지구, 고도지구 제한을 받는 도심지역의 재산권 가치가 올라갈 것으로 보인다. 다만 일부 지역에 용적률 혜택이 쏠리거나 용적 가치를 둘러싼 갈등이 생기지 않도록 구체적인 방안을 마련할 필요성이 제기된다.



중고자동차캐피탈 결합건축 개념 /그래픽=비즈워치


'언덕→역세권' 용적률 얹어준 적 있지만…
13일 정부에 따르면 국토교통부는 용적률 거래 활성화를 위한 결합건축 제도 적용 요건을 완화하는 방안을 검토하고 있다. 이는 기획재정부의 요청에 따른 것이다. '2025년 경제정책방향'에 담겼 파산신청후 다.
'건축법'상 결합건축은 용적률을 2개 이상의 대지에 통합 적용해 건축물을 짓는 것을 말한다. 문화재가 발견되거나 경관지구, 고도지구 등 규제로 용적률 제한을 받는 경우 남은 용적률을 다른 곳에 팔 수 있는 제도다. 용적률거래제(TDR, Transfer of Development Right)의 초기 모델로 볼 수 있다.
저소득 전세자금대출 유사한 제도로 '도시 및 주거환경정비법'의 결합개발이 있다. 구릉지의 노후 주거지를 저밀로 개발하는 대신 역세권에 용적률을 더해 고밀개발을 하도록 두 지역을 묶어서 개발하는 형태다. 동대문구 이문3-1과 3-2구역을 묶어 재건축한 '이문아이파크자이'가 대표 사례다. 성북구 성북2구역과 신월곡1구역도 결합개발을 추진 중이다.

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서울 동대문구 이문3구역 재개발 사업은 구릉지 3-2구역의 용적률을 역세권 3-1구역으로 이양하는 방식의 결합개발을 진행했다. /자료=이문3구역 재개발조합


하지만 보다 넓은 개념의 결합건축은 제도도입 후 9년간 적용 사례가 전무하다. 지난해 건 서울삼성저축은행 축공간연구원이 서울시 내 용도지역 215곳을 조사한 결과 현행 법적 기준을 충족하면서 결합건축을 체결할 수 있는 대상지는 15곳에 불과한 것으로 나타났다. 그마저도 잉여 용적률은 있지만 실익이 없어 적용 가능성이 없는 것으로 확인됐다.
이에 국토부는 동시건축 의무와 거래대지 간 거리 제한, 결합건축 가능지역 등 제도 전반을 손보기로 했다.
연구원은 동시건축 의무와 거리 제한 폐지, 지구단위계획에 따른 상한 용적률까지 확보하는 것을 전제로 시뮬레이션을 실시했다. 그 결과, 동일한 용적률을 기부채납을 통해 받는 경우 295억원, 결합건축으로 이전하면 153억~196억원 정도가 필요한 것으로 분석됐다.
건축 높이를 20m로 제한받는 대지 477㎡의 양도지에서는 남는 용적률 300% 만큼으로 지을 수 있는 연면적(1430㎡)을 153억~196억원 정도에 팔 수 있다는 게 전제다. 대지 1028㎡의 양수지는 기준용적률(600%)을 적용할 때보다 결합건축을 통할 때 연면적이 6165㎡에서 7595㎡로 늘어나게 된다. 용적률은 139%포인트가 추가된다.
상한용적률(1200%)을 적용해 동일한 용적률을 추가하려면 현금 기부채납 비용으로 295억원이 필요하다. 결합건축이 기부채납에 비해 실익이 있다는 얘기다.



결합건축에 따른 용적률 이전과 기부채납에 따른 상한용적률 적용 시 비교 /자료=건축공간연구원


강남만 수혜?…"가까운 지역끼리"
서울시는 '용적거래 실행모델'을 개발해 시범사업 추진에 나선다. 서울형 용적이양제도를 개발하고자 지난해 3월부터 용역을 실시했고 현재 마무리 단계에 있다. 용적 가치 산정 및 거래 방안을 마련하고 실무 전문가의 모델 검증을 거쳐 선도 사업지에 시뮬레이션을 적용하는 방식이다.
용역 결과를 바탕으로 다음 달 공청회를 개최하고 관련 법령 및 조례 제·개정안을 마련한다. 지난해에 이어 올해 신규 용역도 발주할 계획이다. 서울시 도시계획상임기획과 관계자는 "작년 용역은 실행모델을 중심으로 검토하고 적용이 가능한 지역을 추리는 정도였다"라며 "선도 사업지 선정 기준을 세우고 실제 선정하는 건 올해 말까지 별도로 용역을 진행할 것"이라고 설명했다.
시범사업은 경관지구, 고도지구 제한을 받는 도심지역에 적용될 것으로 보인다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 지난해 11월 시의회 본회의에서 "송파구 풍납동뿐만 아니라 도심 내 숭례문이나 흥인지문, 세운상가, 종묘 일대 등이 규제로 재산권을 과도하게 침해받고 있다"며 "관계 법령 개정과 병행해 용적이양제 시범 사업지로 여러 군데를 검토하고 있다"고 말했다.
이어 "(2025년에) 조례 개정과 더불어 1~2곳 사업지에 대해 스타트를 해보는 게 좋지 않겠냐 하는 것이 현재 갖고 있는 스케줄"이라고 덧붙였다.
일각에선 실제 용적률을 사들일 수 있는 곳이 고밀개발이 가능한 여의도나 강남, 용산 등 일부 지역에 한정될 수 있다는 우려도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 "특정 지역이 용적률을 과도하게 가져가면 일조나 교통체증, 기반 시설 부족 등 문제가 생길 수 있다"며 "용적거래가 투기로 변질되지 않도록 지역적 특성과 개발 방향을 고려할 필요가 있다"고 봤다.
이와 관련해 조남준 본부장은 "양도지역과 양수지역이 상당히 멀리 떨어지거나 일반화된다고 하면 상당히 좀 혼란스러울 것 같다"며 "사업지역과 인접하거나 적어도 인과관계가 있는 지역을 중심으로 제도를 시범 운영하려고 생각하고 있다"고 선을 그었다.



/사진=이명근 기자 qwe123@


거래가격 산정 방식은 과제
용적거래 본격화에 앞서 용적률 가치산정 원칙을 마련할 필요성도 제기된다. 현재로서는 민간 자율에 맡겨져 있어 전문가들 사이에서도 '적정 가격'에 대한 의견이 갈리는 상황이다.
건축공간연구원은 "결합건축 대상 대지의 유형과 수가 다양해 하나의 산식을 제시하는 건 현실적으로 불가능하다"며 "결합건축을 하는 건축주들과 지자체가 각각 추천한 감정평가 법인 3곳의 평가를 산술평균 하는 등 최소한의 원칙이 필요하다"고 제안했다.
송승현 대표는 "감정평가 가격을 기준으로 하면 실제 토지가격과 격차가 크게 벌어져 사는 사람만 유리할 수 있다"라며 "감평가와 거래가를 산술평균하고 지가상승률이나 물가 등을 고려해 조정할 필요가 있다"고 봤다.
반면 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "용적률을 사는 쪽은 개발이 무산되거나 시장 상황이 달라져 용적률 구매가 무의미해질 수 있다는 위험을 안고 거래하는 것"이라며 "리스크 프리미엄을 반영해 감정평가 가격보다 저렴하게 살 수 있도록 인센티브를 부여해야 한다"고 말했다.



 
김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)
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