우주전함 야마토 먹튀 ┫ 황금성게임예시 ┫♂ 38.rbq651.top ◁요즘 신도시 상가 공실 문제가 사회적 이슈로 확산되는 가운데 경기도 남양주 다산신도시 상황은 한층 더 심각하다. (윤관식 기자)



서울 지하철 8호선 다산역 1번 출구로 나와 고개를 돌리면 대규모 아파트 단지가 눈에 들어온다. 경기도 남양주 다산신도시다. 다산역에서 다산중앙로123번길을 따라 약 3~4분 걸으니 다산선형공원을 끼고 옹기종기 모여 있는 상가가 눈에 띈다. 요즘 신도시 상가 공실 문제가 사회적 이슈로 확산되는 가운데 다산신도시 상황은 한층 더 심각하다.

지하철역에서 불과 200~300m 떨어져 있는 역세권 상가지만 텅텅 비어 있는 경우도 허다하다. 일부 오피스텔 1층 상가에서 총 GST 주식
80개 호실 중 운영 중인 곳은 10~20개 안팎이다. 2층 역시 공실이 대부분이다. 3~4층은 그나마 임대료가 저렴하기 때문에 공실이 눈에 드러나진 않지만 유동인구가 적어 운영이 쉽지 않아 보인다. 건물 외벽에는 임차인을 구하는 대형 현수막만 펄럭이고 있다.
경매 시장을 보면 다산신도시 상가의 현주소를 알 수 있다. 간혹 낙찰 사례가 나바다이야기 게임방법
오고 있긴 하지만 낙찰 가격은 감정가 30% 수준에 불과하다.
의정부지방법원 남양주지원에 따르면 지난 5월 다신신도시 2층 상가 3개 호가 경매로 나왔다. 이 중 1개 호는 감정가액이 7억3000만원이었지만 몇 차례 유찰 끝에 2억5939만9999원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 약 34.8%.
해당 물건은 비록 2층 안쪽이지만릴게임다운
계단 쪽에 위치했으며 도로와 접해 입지만 보면 나쁘지 않다. 용도지역상 일반상업지역 내 위치했으며 2019년 준공해 아직 6년밖에 되지 않은 신축 상가다.
다산역에서 도보 5분 거리로 주변에는 다산역자연앤푸르지오(1272가구), 다산유승한내들센트럴(642가구), e편한세상다산(1615가구), 다산e편한세상자이(1685가구) 등 반경 40대창단조 주식
0~500m 내에 5000가구 이상 배후 수요를 갖고 있다. 전통적인 관점에서 보면 나름 매력적인 상가라 볼 수 있다.
예비 입찰자들의 생각은 달랐다. 3차례 유찰 후 최저 매각 가격은 2억5039만원까지 내려왔고 4번째 입찰에서 새로운 주인을 찾게 됐다. 지역 부동산 시장에서는 다산신도시 상가 침체를 보여주는 또 하나의 사례라고 내다본다동화약품 주식
. 다산동 A공인중개소 관계자는 “임차인이 없어 공실인 채로 두거나 임차인을 받더라도 얼마 못 버티고 나가는 경우가 상당수”라고 토로한다.
죽어가는 신도시 상가
다산신도시 공실률 15% 넘어
수도권 신도시 내 상가 시장 침체가 장기화되는 양상이다. 신도시 개발 과정에서 수익성을 이유로 과도하게 공급된 상가는 경기 침체와 소비 패턴 변화 등으로 인해 공실로 방치되고 있다.
문제는 상가 공실이 단순한 부동산 문제가 아니라 지역 경제 전반에 악영향을 미치고 있다는 점이다. 상당수 신도시가 상권이 제대로 형성되지 않아 상가 투자자는 물론 임차인인 자영업자 생존마저 위태로운 상황이다. 상가 공급 과잉 문제가 계속 제기되면서 3기 신도시는 조성 단계부터 상가 공급 비율을 조정하는 논의가 이뤄지고 있지만, 이미 완성된 신도시의 경우 대책 마련이 시급하다는 분석이 나온다.
한국부동산원에 따르면 2025년 1분기 경기도 집합상가 공실률은 5.75%로 지난해 4분기(5.42%) 대비 0.3%포인트 이상 증가했다. 집합상가란 ‘집합건물의 소유·관리에 관한 법률의 적용대상인 건물’을 말한다. 집합건물은 이 법률의 적용대상인 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물이다. 쉽게 말해 아파트와 같이 호별로 구분 등기가 가능해 독립적으로 소유할 수 있다. 수익형 부동산 중 하나인 꼬마빌딩은 비싼 땅값 때문에 투자가 쉽진 않다. 반면 집합상가의 경우 보다 저렴하게 구입할 수 있기 때문에 주요 부동산 투자 상품으로 인식됐다. 하지만 몇 년 전부터 집합상가 과잉 공급과 소비 패턴 변화 영향으로 공실률이 급증하고 있다.
주목할 점은 신도시 내 집합상가 공실률이다. 김포 한강 구래의 경우 1분기 공실률이 14.35%로 전분기(11.36%) 대비 약 3%, 지난해 1분기(10.42%)와 비교하면 4% 가까이 증가했다. 시흥 배곧신도시 공실률 증가는 더욱 심각하다. 지난해 1분기 배곧신도시 공실률은 4.35%에 불과했다. 하지만 올해 1분기 9.05%로 1년 만에 공실률이 2배 이상 증가했다.
앞서 언급한 남양주 다산신도시는 지난 몇 년 동안 꾸준히 10% 이상 공실률을 유지하고 있다. 다산신도시의 1분기 집합상가 공실률은 15.87%로 지난해 4분기(13.58%) 대비 2% 이상 증가했다.
공실률 증가는 상가 주인들의 임대 수익률 하락으로 이어진다.
경기도 집합상가 임대가격지수는 지난해 1분기 100.04에서 올해 1분기 99.46으로 약 0.6% 감소했다. 신도시의 경우 하락률이 더욱 가파르다. 다산신도시 집합상가 임대가격지수는 같은 기간 100.88에서 97.27로 3% 이상 하락했다. 미사지구는 100.76에서 97.31로, 배곧신도시는 100에서 98.7로 경기도 평균 대비 더 큰 하락폭을 보였다.
공실률만 증가한 것이 아니다. 월세 하락 등으로 대출금이나 이자를 갚지 못해 경매에 부쳐지는 상가가 급증하고 있다. 2022년 다산신도시에서 경매로 넘어간 상가가 1건에 불과했지만 2023년 7건, 지난해 무려 65건으로 대폭 늘었다. 하지만 임차 수요가 확연히 줄어들다 보니 경매로 나온 상가는 헐값에도 주인을 찾지 못하거나 감정 가격의 30~40% 수준에서 낙찰되고 있다.
늘어나는 신도시 상가 해법은
상가 과잉 공급 구조부터 바꿔야
수도권 신도시 상가 공실률이 급증하는 이유는 복합적이다.
코로나19 이후 온라인 쇼핑 확대로 소비 패턴이 급변하는 양상이다. 과거에는 장사가 잘되려면 좋은 길목을 찾는 게 중요했다. 입지 경쟁력이 성공의 중요한 요소였다. 지금은 ‘디지털 길목’이 가게의 성패를 좌우한다는 말이 나온다. 대로변이나 코너 같은 오프라인 입지보다 모바일 활용이 더 중요해졌다.
경기 불황으로 자영업자 폐업이 증가한 것도 신도시 상가 공실이 늘어난 이유로 분석된다. 한국부동산원이 발표한 ‘상가 공실 요인·정책 방안’ 보고서에 따르면 “공실이 많은 상권일수록 음식업 구성 비율이 높고 교육 서비스나 보건·복지업 구성 비율이 낮은 경향이 있다”고 분석했다.
고금리 기조가 장기간 이어진 것도 역시 무시할 수 없는 요소다. 코로나19 당시만 해도 임차인 폐업으로 상가가 공실로 남아도 금리가 낮아 이자 부담이 크지 않았다. 그러나 수년간 금리 인상 기조가 지속되면서 임대인이 감당해야 할 대출 이자 부담이 커졌다. 공실 증가 → 금리 인상 → 이자 부담 확대 → 경매 매물 증가 → 공급 과잉으로 이어지는 악순환이 반복되고 있다.
특히 신도시의 경우 조성 단계부터 상가 공급 과잉과 용도 규제가 공실 증가 주요 원인으로 꼽힌다. 신도시 상업용지는 지구단위계획에 의해 결정된다. 용도 또한 제한적이다. 반면 공급은 택지 개발 규모에 비례해 조성되는 만큼 택지가 공급될 때마다 상가 물량은 넘쳐났다. 공급 과잉 영향으로 판교 등을 제외한 대부분 신도시에서는 대규모 상가 공동화 현상이 발생하고 있다.
신도시 상가 침체 이유가 워낙 복합적인 만큼 향후 전망은 불투명하다. 이미 상가 투자는 위험하다는 인식이 확산하며 경매 시장에서 상가는 찬밥 신세다. 올해 1분기 전국 상업용 부동산 경매 낙찰률은 19.8%에 불과하다. 상권이 침체된 곳은 경매 낙찰 가격이 감정가의 10% 수준으로 내려가는 경우도 있다. 때문에 상당수 전문가들은 지금은 상가에 투자할 때가 아니라고 강조한다.
업계 한 관계자는 “지금은 상가 임대 수익보다 자본 손실이 더 큰 경우가 많은 만큼 투자를 고려한다면 최대한 저렴하게 매입하는 것이 중요해졌다”고 말했다.




[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2315 (2025.06.25~07.01일자) 기사입니다]
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